Dans un partage, la valeur du bien immobilier est presque toujours le point de friction. Chacun a son chiffre, souvent puisé dans une estimation d’agence ou sur un site d’annonces, et aucun n’est démontré. Une expertise met fin au débat en posant une valeur argumentée, à une date précise, que chacun peut vérifier ligne à ligne.
Succession et déclaration fiscale
La valeur retenue dans la déclaration de succession engage les héritiers. Sous-évaluer expose à un redressement, avec intérêts et pénalités pendant plusieurs années. Surévaluer conduit à payer des droits sur une valeur qui n’existe pas. Dans les deux cas, ce qui protège n’est pas le chiffre lui-même mais la capacité à le justifier : un rapport daté, sourcé et conforme à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière constitue exactement cette pièce.
L’expertise est également utile lorsqu’un héritier souhaite racheter la part des autres, ou lorsque le partage porte sur plusieurs biens de natures différentes, une maison, des murs de boutique, un terrain, qui ne se valorisent pas selon les mêmes références.
Divorce et sortie d’indivision
Quand l’un veut racheter et l’autre partir, la valeur du logement décide de tout : le montant de la soulte, la capacité d’emprunt de celui qui reste, l’équilibre du partage. Une estimation d’agence ne tient pas dans cette discussion, parce qu’elle est gratuite, non démontrée, et souvent obtenue par la partie qui y a intérêt.
L’expertise contradictoire
Plutôt que deux estimations opposées qui prolongent le conflit, les deux parties peuvent me désigner conjointement. J’interviens alors pour les deux, avec le même niveau d’information communiqué à chacune, une visite à laquelle chacune peut assister, et un rapport unique remis simultanément. La valeur n’appartient à personne, ce qui est précisément la raison pour laquelle elle est acceptée.
Cette formule coûte moins cher que deux expertises séparées, elle raccourcit les délais, et elle évite l’escalade qui conduit souvent à une expertise judiciaire, bien plus longue et bien plus onéreuse. Les honoraires sont alors partagés entre les parties, selon la répartition qu’elles conviennent.
Ce que vous recevez
- Une valeur à une date précise, celle du décès, de la donation ou de l’assignation, selon ce que votre situation exige.
- Un rapport écrit et argumenté, conforme à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, exposant la méthode, les comparables retenus et les retraitements appliqués.
- Des références vérifiables, issues des transactions réellement constatées et non des prix affichés dans les annonces.
- Un document recevable par un notaire, un avocat, une banque ou l’administration fiscale.
Comment ça se passe
- Premier échange, sous 48 heures. Vous décrivez le bien et le contexte. Je vous dis si une expertise est nécessaire, et à quel prix. Si un avis de valeur suffit, je vous le dis aussi.
- Visite du bien et collecte des pièces : titre de propriété, plans, diagnostics, baux éventuels.
- Analyse. Recherche des comparables, étude du marché local, application de plusieurs méthodes croisées.
- Remise du rapport, suivie d’un échange pour en reprendre les conclusions avec vous, votre notaire ou votre avocat.
Honoraires
Un rapport d’expertise sur une maison ou un appartement est facturé à partir de 950 € HT, soit 1 140 € TTC. Un avis de valeur, plus court, est facturé à partir de 590 € HT. Les honoraires sont forfaitaires, annoncés par écrit avant toute intervention, et ne dépendent jamais de la valeur conclue. Dans une succession, ils entrent dans le passif déductible.
Le détail des honoraires figure sur la page tarifs. (avec un lien vers la page Tarifs)
Questions fréquentes
Une estimation d’agence suffit-elle pour une succession ?
Non. Elle est gratuite, non démontrée, et son auteur a un intérêt commercial au dossier. En cas de contrôle, l’administration ne s’en satisfait pas. Un rapport d’expertise expose la méthode et les comparables, ce qui permet de défendre la valeur retenue.
Quelle date de valeur retenir ?
Pour une succession, la date du décès. Pour une donation, celle de l’acte. Pour un divorce, elle dépend de la procédure et se détermine avec votre avocat. L’expertise s’établit toujours à une date précise, et le rapport la mentionne expressément.
Que se passe-t-il si l’autre partie conteste le rapport ?
Un rapport dont la méthode est écrite et les comparables cités se discute point par point, ce qui est sain. C’est aussi l’intérêt de l’expertise contradictoire, qui traite l’objection avant qu’elle n’existe, puisque les deux parties ont désigné le même expert.
Intervenez-vous si une procédure est déjà engagée ?
Oui. Un rapport d’expertise amiable peut être produit dans une procédure en cours, à l’appui des écritures de votre avocat. Il ne se substitue pas à une expertise judiciaire ordonnée par le juge, mais il éclaire utilement la discussion et permet souvent de l’éviter.
Parlons de votre situation
Décrivez le bien, le contexte et votre échéance. Je vous réponds sous 48 heures avec un prix ferme et un délai. L’échange est confidentiel et sans engagement.